NOVÝ CHORVATSKÝ ZÁKON SLIBUJE RYCHLEJŠÍ VÝSTAVBU A DOSTUPNĚJŠÍ BYDLENÍ

Nové zákony o výstavbě, územním plánování a energetické účinnosti budov, které v Chorvatsku budou platit od nového roku, slibují rychlejší, dostupnější a udržitelnější bydlení. Stavební povolení by měla být vydávána do měsíce, všechny územní plány musí být digitalizovány, bude obnovena instituce městské konsolidace pozemků a země zavádí i program dostupného bydlení.

Zákony, které mají zavést digitalizaci, urychlit tvorbu a sladění prostorových plánů, zajistit větší transparentnost a efektivitu a zjednodušit a urychlit vydávání stavebních povolení (většina z nich by měla běžet elektronicky) jsou v souladu s Národním plánem bytové politiky do roku 2030, který přijala vláda v březnu 2025. Bydlení je jednou z nejnaléhavějších socioekonomických výzev v zemi, zejména pro mladší generace, které stále obtížněji dokáží vyřešit svou bytovou situaci kvůli prudce rostoucím cenám nemovitostí a akutnímu nedostatku dostupných nájemních možností. Význam tohoto dokumentu však přesahuje samotné bydlení. Národní plán si klade za cíl řešit širší demografické problémy, včetně odchodu mladých lidí a klesající porodnosti.

Stát bude mít svou realitní kancelář

Chce také posílit právní ochranu nájemních vztahů, a tím zajistit stejnou bezpečnost a stabilitu jak pro nájemce, tak pro pronajímatele. Plán předpokládá posílení role Chorvatské realitní agentury (APN), která má být hlavním orgánem pro realizaci chorvatské bytové politiky podle nového zákona o dostupném bydlení.

Národní plán navrhuje cílené investice a pobídky, včetně renovace a opětovného využití neobsazených bytových jednotek ve státním vlastnictví. Nemovitosti spravované státními podniky a institucemi budou přeměněny na dostupné nájemní byty, zatímco soukromé neobsazené jednotky budou rovněž aktivovány prostřednictvím nájemních programů. Prostřednictvím Programu energetické renovace pro bytové budovy (do roku 2030) budou podporovány komplexní modernizace, využívání obnovitelných zdrojů energie, efektivní systémy dálkového vytápění a materiály s nízkým obsahem uhlíku. Nové budovy by měly být stavěny ve standardu nZEB (budovy s téměř nulovou spotřebou energie).

Program dostupného nájmu

V rámci státního Program dostupného nájmu mohou vlastníci prázdných bytů předat byt do správy Agentuře pro právní obchod a nemovitosti (APN), stát jej následně pronajímá vybraným nájemcům za dostupné ceny se subvencí. Pro vstup do programu musí být obytné nemovitosti neobsazené po dobu dvou let. Nejvyšší medián nájmů za rok 2025 byl zaznamenán v Záhřebu s cenou 12,7 eur a ve Splitu s 12,2 eur za metr čtvereční. Za byt o rozloze 60 metrů čtverečních je nájem v Záhřebu 760 eur a ve Splitu 730 eur. Dostupné nájemné nesmí přesáhnout 30 procent celkového čistého měsíčního příjmu nájemce a jeho rodiny, a to po odečtu režijních nákladů. APN nabízí i garance vlastníkům nemovitostí: místo čekání na nájem z měsíce na měsíc platby vždy ve dvou splátkách provede APN.

Další regulace krátkodobých pronájmů

Očekává se, že reformy budou mít smíšené dopady na firmy – v některých odvětvích vytvářejí příležitosti, zatímco v jiných zvyšují náklady a regulační překážky. Firmy zaměřené na dlouhodobé pronájmy, novou výstavbu s důrazem na energetickou účinnost a rozvoj velkých turistických projektů (jako jsou kempy pro mobilní domy nebo hotely vyšší kategorie) najdou obchodní příležitosti. Přeměna stávajících obytných nemovitostí na krátkodobé pronájmy bude naopak čelit rostoucí regulaci a nákladům. Nové zákony se totiž zaměřují na odrazování krátkodobého pronájmu turistům, aby byly byty dostupnější pro místní obyvatele. Zákony udělují větší pravomoc příslušným orgánům v případě projektů bez řádných povolení.

Ladislav Horák, ekonomický diplomat, Velvyslanectví ČR v Záhřebu